Acquérir un établissement en Autriche
ACQUERIR UNE AFFAIRE EN AUTRICHE
Quelle que soit l'importance de l'investissement, il est indispensable d'entreprendre des recherches approfondies concernant l'établissement que vous souhaitez acquérir, surtout lorsqu'il s'agit d'un pays différent du vôtre. Aussi, le prix devra être vérifié, de préférence par un expert. Le coût de cette évaluation est généralement supporté par la partie acheteuse. Des études de marché sont également indispensables à ce type de projet, un expert en hôtellerie peut également vous assister dans cette démarche.
Il est impératif que le bâtiment soit inspecté, d'un point de vue technique ainsi qu'au niveau de sa construction.
Une évaluation approfondie doit inclure les résultats commerciaux les plus récents, le programme des dépenses d'investissements et tous les contrats, ainsi que les engagements souscrits par l'établissement.
CONTRAT DE VENTE
Lorsque tous ces détails ont été vérifiés, un contrat d'achat est établi par un notaire ou un avocat. Un contrat d'achat en Autriche doit désigner les parties, les biens et le prix d'achat ou la méthode de calcul. Les autres termes d'usage pour les contrats d'achat sont : les représentations et garanties, l'accord concernant l'acceptation des charges, la nomination d'un agent et l'obligation d'enregistrer les avis de priorité.
Dans le cadre d’une transaction immobilière en Autriche, le vendeur doit formellement approuver l’inscription de l’acheteur dans le bureau du cadastre. Le vendeur accorde généralement ce consentement dans le contrat d'achat, mais il peut également être accordée dans un document distinct. L'accord d'enregistrement doit être fait par écrit et doit être certifié par un tribunal de district ou un notaire.
Le contrat d’achat, ainsi que tout document connexes, doivent être contrôlés de manière approfondie. Si vous n'êtes pas de langue germanique, il est conseillé d'avoir ces documents traduits professionnellement, même si ceci à un coût supplémentaire.
Les termes du contrat d'achat peuvent être très variable. C'est pourquoi un contrat doit être vérifiée par une personne expérimentée dans ce domaine. Il existe de nombreuses obligations juridiques et légales qui peuvent aussi bien représenter un avantage qu’un inconvénient pour l'acheteur.
Le notaire a le devoir de s'assurer que toutes les parties comprennent ce qu'elles signent, et que toutes les questions posées trouvent une réponse.
LE « GRUNDBUCH »
En Autriche, toutes les surfaces commerciales sont régies par le bureau du cadastre le « Grundbuch ». Les extraits certifiés du bureau du cadastre (y compris les contrats d’achats connexes) ainsi que les extraits électroniques peuvent être obtenus de toute personne ou de toute institution ayant accès à la base de données électronique.
En droit autrichien, toute subvention, transfert ou limitation des droits relatifs aux biens immobiliers, doivent être inscrits dans le registre ad hoc du bureau du cadastre. Par conséquent, la propriété ne peut être transférée sur la base d'un document légal (contrat d'achat par exemple) que par son inscription dans le registre du bureau du cadastre. Très peu de transactions ne nécessitent pas une inscription dans ce registre. En plus des honoraires du notaire, qui dépendent du type d'achat, la commission de l'agent d'affaires doit être payé pendant la signature finale chez le notaire. Ces honoraires sont généralement autour de 3% du prix d'achat, hors TVA.
La taxe sur les mutations foncières sur les entreprises (Grunderwerbssteuer) doit également être prise en compte. Celle-ci est de 3.5% de la valeur totale de la transaction mentionnée dans le contrat. Cette taxe doit être payée dans les meilleurs délais sans quoi le bureau des impôts n'émettra pas de "certificat de radiation" - un document important pour le transfert de propriété du vendeur à l'acheteur, rendant le transfert impossible.
Enfin, les frais d’enregistrement de la propriété devront être payée. Ils atteignent généralement 1% du prix de vente.
Au cours du processus d'achat d'un établissement, il est recommandé aux acheteurs potentiels d'obtenir l'avis de professionnels et de spécialistes en la matière (ex. comptables, avocats, experts, agents, courtiers, etc.).
La lecture de cette rubrique ne change en rien la nécessité de rechercher de tels conseils.
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