Acquérir un établissement en Espagne
Concrétiser un projet hôtelier en Espagne
L'acquisition d'un bien en Espagne représente une double transaction qui requiert un contrat ou un titre valide ainsi que le transfert effectif du bien à l'acheteur. Ces deux procédures peuvent ne pas intervenir simultanément. Malgré une entente des parties concernées pour que les biens soient transférés à une date ultérieure, l'existence d'un contrat d'acquisition donnera à l'acheteur un droit légal d'acquisition.
L'achat d'un établissement en activité est une transaction plus complexe, puisqu'elle implique généralement l'acquisition directe de l'actif et du passif ou leur acquisition indirecte en achetant des actions/parts sociales de société.
Avant de signer un contrat ferme, et en fonction de la complexité de l'achat proposé, il est courant d'établir un accord préliminaire. Ceci permet à l'acquéreur, d'obtenir l'exclusivité des négociations, de vérifier la conformité légale et juridique de l'établissement et de mener un audit complet.
L'audit d'une propriété est généralement composé de plusieurs étapes : la consultation du cadastre, du contrat de location et des COS, POS ainsi que des licences réglementaires en fonction de l'activité. L'audit permet également une analyse approfondie du niveau d'endettement du propriétaire et vérifie que celui-ci a rempli ses obligations vis à vis : du Ministère du travail, de la Sécurité Sociale, des autorités fiscales dans le cadre du paiement des impôts directs, (IS dans le cas d'une structure commerciale ou IR dans le cas d'un particulier), ou indirects, de la structure légale et des droits de propriété (baux, licences).
A la suite de cette étape préliminaire, la lettre d'intention confirme l'engagement de l'acheteur et du vendeur. Les lettres d'intentions sont reconnues comme des engagements fermes entre les parties concernées. Il est recommandé de distinguer, parmi les clauses, celles qui sont fermes de celles qui sont en cours de négociation.
ACQUERIR UN ETABLISSEMENT
D'autres formes d'accords préliminaires sont devenues pratique courante en Espagne :
La promesse d'achat et de vente
Les deux parties signent une promesse de vente et d'achat qui sera confirmée par un contrat de vente ou d'achat s'il y a entente sur le prix. La rupture de la promesse de vente par l'une ou l'autre des parties met un terme au processus de transfert de propriété, la partie adverse est cependant en droit de demander réparation.
Option d'achat
En accordant une option d'achat, le vendeur s'engage irrévocablement à vendre aux termes et conditions déterminés.
Si les deux parties le souhaitent, l'étape préliminaire peut être annulée et un accord privé de vente et d'achat peut être établi. Ce contrat peut cependant stipuler des conditions suspensives d'acquisition.
Le modèle de contrat d'acquisitionle plus utilisé est le « Contrato de Arras Penitenciales » par lequel l'acquéreur règle un acompte au vendeur (généralement 10 % du prix de cession) - et les parties concernées s'accordent le droit d'annuler la transaction. Si l'acquéreur résilie le contrat, il peut perdre son acompte, tandis que si le vendeur résilie le contrat, il sera obligé de rembourser l'acheteur d'un montant équivalent au double de l'acompte.
La transaction se conclue par la signature d'un « acte notarié d'achat et de vente » (« Escritura Publica de Compraventa »), qui confirme le transfert effectif de la propriété.
Il est fortement recommandé d‘enregistrer l'acte notarié au Cadastre.
Dans la plupart des cas la transaction sera assujettie à la TVA qu'il s'agisse d'une société ou d'un particulier. Le taux de TVA standard est de 16 % pour les propriétés commerciales et de 7% pour les propriétés résidentielles.
Si l'établissement est cédé après plus de deux années d'activité, celui-ci est exempt de TVA, mais il reste soumis aux droits de mutation à un taux qui varie actuellement entre 6% et 7% en fonction de la Communauté Autonome où la propriété est située. Néanmoins, le vendeur peut choisir d'appliquer la TVA et non les droits de mutation si celle-ci est récupérable du fait d'une l'activité commerciale. Les droits de mutation imposés à l'acquéreur ne sont pas une taxe recouvrable.
Le transfert des biens assujetis à la TVA implique également le paiement de droits d'enregistrement à un taux qui varie entre 0.5% et 1.5% (dépendant de la Communauté Autonome où la propriété est située).
Une fois que le terrain urbain est transféré, le vendeur doit payer une taxe sur la plus-value de ce terrain. Cette taxe est calculée en fonction d'un pourcentage annuel de la valeur de la propriété au cadastre au moment du transfert. Le coût de la taxe applicable varie en fonction de la municipalité entre 10 et 30%.
VENDRE UN ETABLISSEMENT
Le contenu de l'acte de vente du type d'acquisition envisagée, soit un rachat des parts sociales de la société gérant l'établissement, soit l'acquisition de l'actif et du passif de l'établissement.
En règle générale, cela dépendra du résultat, d'une part, du déroulement de l'audit et, d'autre part, des éléments financiers et conditions imposées par la banque pour le financement de l'acquisition. Ces éléments permettent à l'acheteur de déterminer la liste des actions à entreprendre par le vendeur et l'acheteur avant la signature.
Il est important de noter que si l'achat concerne l'acquisition de l'actif et du passif, l'article 72 du ‘General Tax Act' stipule que l'acquéreur d'une affaire prend à sa charge les taxes sur les dettes du précédent propriétaire. De même, l'article 44 du code du travail précise que le vendeur et l'acheteur seront solidairement responsables quant aux obligations liées au code du travail et au système de sécurité sociale pendant une période de trois ans.
Ce qui survient après peut varier. Généralement, les parties concernées conviennent d'un contrat sous seing privé dans lequel ils stipulent les conditions (pour chacune des parties concernées) avant la signature. Ils conviennent également de l'actif et du passif à transférer, des confirmations et garanties à effectuer par le vendeur ainsi que des procédures de dédommagement applicables en cas de fausse déclaration et tromperie. De plus, il est important de noter que la loi espagnole interdit la souscription d'un prêt par la société à reprendre ou le nantissement des parts de cette même société en vue de l'acquisition des parts de ladite société.
Les parties concernées finalisent ensuite la transaction en signant l'acte notarié public du transfert des parts de la société ou de l'actif et du passif.
Il est important de noter que (i) l'acquisition de parts est exemptée de taxe sauf si la valeur foncière des actifs de la société est supérieure à 50% de la valeur totale des actifs. Dans ce cas précis, le transfert sera taxé à un taux de 6 à 7% sur le prix d'achat (droits de mutation), tandis que (ii) l'achat de l'établissement dans sont entièreté serait assujetti à la TVA (à un taux de 16%) et aux droits d'enregistrement (à un taux entre 0.5 et 1%) ; à moins que l'acquéreur n'envisage de continuer l'activité sans exclure les actifs liés.
LOUER DES LOCAUX COMMERCIAUX
La location d'un établissement pour des raisons professionnelles ou commerciales est considérée par la loi espagnole comme un bail à un usage non résidentiel.
La loi espagnole dispose d'une structure légale pour les baux commerciaux qui s'applique en l'absence d'accord spécifique entre les deux parties concernées. Cependant, il est pratique courante d'éviter ces dispositions en s'entendant sur les termes et dispositions générales du bail.
Les dispositions légales sont les suivantes :
(i) L'obligation du propriétaire de maintenir les locaux en bon état d'utilisation et l'obligation du locataire de les entretenir.
(ii) L'interdiction au locataire d'effectuer des travaux dans les locaux sans accord préalable du propriétaire.
(iii) La liberté de céder et sous-louer sous réserve d'une augmentation du loyer.
(iv) le droit de préemption du locataire dans le cadre de l'acquisition de la propriété.
(v) le droit du locataire d'obtenir une indemnité d'éviction, soit par le propriétaire, soit par le locataire suivant.
La durée du bail peut-être déterminée à la convenance des parties concernées. La durée habituelle en Espagne varie en fonction du type d'activité à exercer dans les locaux et est soit de 5, 10 ou 15 ans (ex. bars et petits restaurants) ou de 15 à 25 ans (ex. grands restaurants et hôtels).
Les parties concernées peuvent également s'entendre librement sur le loyer. Ils s'entendent généralement sur un loyer annuel indexable sur l'indice du coût de la vie (Indice de Precios al Consumo, IPC) publié par les autorités légales :
En fonction de la durée et du type d'activité, le bail de location peut stipuler que le loyer sera revu après une certaine période afin de l'actualiser au prix du marché.
Les parties peuvent également s'entendre pour que le locataire s'acquitte de la taxe foncière tandis que le paiement de la taxe professionnelle demeure à la charge du locataire.
La souscription d'une assurance par l'établissement est généralement inclue dans le bail.
Il est important de noter que bien que les parties puissent s'entendrent librement sur les garanties relatives au paiement des loyers, dans les baux commerciaux, le locataire est tenu de régler au propriétaire un dépôt de garantie correspondant à deux mois de loyer.
Les baux commerciaux sont sujets à la TVA à un taux de 16%.
LOUER UN ETABLISSEMENT
Tout comme la location d'une propriété dans laquelle on exploite un établissement, il est également possible sous la loi espagnole de louer un établissement appelé « arrendamiento de industria »
La forme de location est régie par les dispositions civiles générales des baux et par les parties librement.
Habituellement, les locations d'établissements se concrétisent par un contrat adapté concentré sur la nature spécifique de l'établissement et plus particulièrement sur les recettes et les dépenses relatives à l'activité.
Il est d'usage, dans le secteur hôtelier, que le propriétaire de l'hôtel soit également le bailleur et que celui-ci détermine le loyer (comprend une partie fixe et variable en fonction des résultats de l'affaire).
Les loyers sont sujets à la TVA à un taux de 16%.
Durant la procédure d'acquisition, les acheteurs potentiels sont tenus d'obtenir les informations appropriées de la part des professionnels et spécialistes (par ex. comptables, juristes, experts, géomètres, etc...). La lecture de ce paragraphe de notre site ne doit pas vous dispenser de rechercher des informations plus précises et actualisées. Christie + Co n'assume aucune responsabilité pour les pertes subies dans l'acquisition d'un établissement ou tout autre investissement guidés par la lecture de cet article.
