Comprar un negocio en España
Comprar o alquilar una propiedad o negocio en España
La operación de compra de un inmueble en España tiene dos fases: por un lado, requiere (i) un contrato o título de escritura válido; y, por otro, (ii) la transmisión efectiva de la propiedad al comprador. Estas dos fases no siempre se dan de forma simultánea. Si bien las partes pueden acordar que la propiedad sea transmitida en una fase posterior, la ejecución de un contrato de compraventa confiere el derecho legal al comprador para adquirir el activo.
La venta de un negocio en funcionamiento es una transacción más compleja, ya que suele implicar la adquisición directa de sus activos o bien la adquisición indirecta de éstos mediante la compra de las acciones de la empresa que gestiona y posee el negocio.
Antes de la firma de un contrato válido y vinculante, y en función de la complejidad prevista para la compra, se suele elaborar un contrato preliminar para obtener la exclusiva en las negociaciones, que permite al comprador a realizar una revisión de la situación legal de la propiedad o del negocio (Due Dilligence) y valorar si la propiedad cumple con las condiciones adecuadas para su adquisición antes de proceder a la compra.
La Due Diligence de una propiedad suele requerir que se verifiquen varios aspectos: comprobar en el Registro de la Propiedad el título de posesión de la propiedad en cuestión, así como las posibles cargas; comprobar el tipo de propiedad y las obligaciones de la propiedad en cuanto a la liquidación de impuestos, y comprobar si la propiedad goza de todas las licencias necesarias para gestionar el negocio en cuestión. La Due Diligence de un negocio también requiere el análisis detallado del nivel de endeudamiento soportado por el propietario actual y sobre si éste cumple con las obligaciones al respecto de empleados y Seguridad Social, Impuesto de Sociedades, o IRPF (si es privado) sobre la renta, otros impuestos pertinentes, estructuración de la sociedad y documentación referente a la propiedad intelectual.
Durante el transcurso de esta fase preliminar, se suelen utilizar las cartas de intenciones como método para confirmar la operación, tanto por parte del comprador como del vendedor, con el fin de mantener la negociación y establecer los términos que vayan a determinar la misma. Las cartas de intenciones están diseñadas para ser vinculantes entre las partes afectadas, por lo que se aconseja confirmar exactamente cuáles son las cláusulas de dicho documento que son vinculantes y cuáles constituyen meros compromisos que hay que negociar.
COMPRAR UNA PROPIEDAD
A la hora de comprar una propiedad, existen otras formas de acuerdos preliminares que se han convertido en una práctica común en España:
Promesa de compraventa
Las partes pueden comprometerse de forma recíproca a incurrir en un contrato de compraventa de la propiedad, si existe un acuerdo al respecto de la propiedad y del precio.
El incumplimiento de la promesa de compraventa por parte de cualquiera de las partes no da derecho a la otra a reclamar la transferencia de la propiedad, sino sólo la (i) ejecución de un contrato de compraventa o, como alternativa (ii) la terminación de la promesa de compraventa, con el derecho de solicitar las reparaciones oportunas a la otra parte en ambos casos.
Opción de compra
Al conceder una opción de compra, el vendedor se compromete de forma irrevocable a vender la propiedad bajo los términos y condiciones acordados, mientras que se concede al comprador la opción de exigir una ejecución forzosa del contrato en cualquier día dentro de un plazo de tiempo determinado. Si el comprador ejercita dicha opción, ésta, junto con la garantía irrevocable por parte del vendedor a vender, será considerada como un contrato.
Si el interés del comprador por la compra es serio, las partes pueden saltarse la fase preliminar e incurrir en un contrato privado de compraventa en el que se acuerden los términos y condiciones referentes a la compraventa y la fecha en la que tendrá lugar la transmisión de la propiedad al comprador. Este contrato también puede estar condicionado a la consecución de ciertos requisitos por parte del comprador o del vendedor.
Una de las variaciones más comunes del contrato de compra es el Contrato de Arras Penitenciales, mediante el cual el comprador ofrece unas arras (un porcentaje del precio de compra, normalmente del 10%) y las partes interesadas se reservan mutuamente el derecho de rescindir la compra. En el caso de que el comprador rescindiera el contrato, podría perder la cantidad ofrecida como arras, mientras que si fuera el vendedor quien lo rescindiera, lo lícito sería que éste devolviera al comprador el doble de la cantidad ofrecida como arras.
La transacción se concluye con la ejecución de una Escritura Pública de Compraventa, que también es considerada como forma de transmisión efectiva de la propiedad.
Para hacer que la escritura del comprador sea eficaz en cuanto a oponibilidad frente a terceras partes, lo habitual y más recomendable es registrar dicha escritura pública en el Registro de la Propiedad.
En cuanto a los impuestos aplicables, si se trata de la adquisición de una propiedad directamente de una sociedad promotora de suelo o edificios (a menos que dicha promotora haya venido utilizando la propiedad de forma continuada durante los dos últimos años), ya sean las partes una empresa o persona de negocios, la compra está sujeta a IVA. El índice de IVA estándar es del 16% para las propiedades comerciales, mientras que para los inmuebles residenciales la cuota a aplicar es la reducida del 7%.
Las compras posteriores están exentas de IVA, aunque permanecen sujetas al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) en un índice que suele variar del 6% al 7%, dependiendo de la Comunidad Autónoma en la que se encuentre ubicada la propiedad. De todas formas, el vendedor puede evitar dicha exención, cargando el IVA en la compra si el comprador es un hombre de negocios o un profesional (por ejemplo, un sujeto pasivo), pudiendo deducir con posterioridad todo el IVA. El ITP se impone al comprador y no es recuperable. La transmisión de propiedades que están sujetas a IVA,. también están sujetas al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) en un índice que varía del 0,5% al 1,5%, en función de la comunidad autónoma donde esté ubicada la propiedad.
Cuando se transmite suelo urbano, el vendedor debe pagar un impuesto por el aumento del valor de ese suelo urbano (plusvalía). La base del impuesto se calcula como porcentaje anual del valor catastral (oficial) de la propiedad en cuestión en el momento de la transmisión. El índice de impuesto aplicable varía en función del municipio y suele estar entre el 10% y el 30%.
COMPRAR UN NEGOCIO
El contenido del contrato de compraventa de negocio dependerá, obviamente, de si se estructura como compra de las acciones de la sociedad que dirige el negocio o bien como adquisición de todos o parte de los activos y responsabilidades que forman el negocio en sí. Dicho contenido dependerá generalmente del resultado del proceso de la Due Diligence y las garantías de financiación, así como de las condiciones impuestas por el banco que financia la compra, si éste es el caso. Normalmente, esto ayudará a que el comprador elabore una lista de aspectos a tener en cuenta, tanto por parte del vendedor como del comprador, con anterioridad a la fecha de la transacción, y establecer las representaciones y garantías que habría que conseguir por parte del vendedor.
Cabe especificar que, cuando la compra consta de la adquisición de activos y responsabilidades que forman el negocio, se estipula en la Sección 72 de la Ley General de Impuestos que el comprador de un negocio asume las deudas al respecto de los impuestos que tuviese el anterior propietario del negocio. Del mismo modo, la Sección 44 del Estatuto del Trabajador estipula que el vendedor y el comprador serán responsables, conjuntamente y solidariamente, de las obligaciones frente a los empleados y la seguridad social durante un período de tres años.
El paso siguiente puede variar. Habitualmente, las partes implicadas acuerdan un contrato privado de compraventa, en el que se establecen unas condiciones (para cada una de las partes implicadas) antes de la conclusión. También se acuerdan los activos y responsabilidades específicas que serán transferidos, así como las declaraciones y garantías que debe acreditar el vendedor, además de los procesos de indemnización necesarios en caso de falsedad en la declaración. Además, cabe destacar que la concesión de préstamos y la seguridad aportada por la empresa destinataria para financiar la adquisición de sus acciones por parte de un tercero está prohibida por la ley española.
Las partes implicadas llevan a cabo la transacción mediante la ejecución de una escritura pública notarial de transmisión de las acciones de la sociedad, o bien de sus activos y responsabilidades.
Cabe destacar que (i) la compra de acciones está exenta de impuestos, a menos que el valor de los activos inmobiliarios de la sociedad sea de más del 50% del valor total de los activos -en este caso, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) será aplicado en un índice que va del 6% al 7% sobre el precio de compra, mientras que (ii) la compra del negocio estaría sujeto al IVA (al 16%) y del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) (en un índice del 0,5% al 1%), a menos que el comprador pretendiera seguir operando con el negocio sin excluir ninguno de los activos que dependen del msimo, en cuyo caso el impuesto estaría sujeto al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), en los índices previamente mencionados.
ALQUILER DE UNA PROPRIEDAD PARA FINES DE NEGOCIO
El alquiler de una propiedad para fines de negocio o comerciales se observa en la legislación española como “alquiler para el uso distinto del de vivienda”.
La legislación española establece una estructura legal para alquileres comerciales, que se aplica cuando no hay ningún acuerdo específico entre las dos partes implicadas. De todas formas, como práctica habitual se prescinde de este procedimiento acordando de forma específica los términos y disposiciones del alquiler.
Las disposiciones aplicables en caso de no existir ningún acuerdo específico entre las partes son:
(i) la obligación del propietario de mantener las instalaciones aptas para ser utilizadas y la obligación del arrendatario de realizar una manutención continuada de las instalaciones.
(ii) la prohibición por parte del arrendatario de realizar cualquier tipo de obras en las instalaciones.
(iii) la libertad para ceder y subarrendar, sujeto a un aumento en el precio de renta.
(iv) el derecho de tanteo y retracto por parte del arrendatario.
(v) el derecho del comerciante a una indemnización al término del contrato por el fondo de comercio, si lo hubiera, tanto por parte del propietario como del siguiente arrendatario.
La duración de alquiler puede ser acordada libremente por las partes implicadas. La duración del alquiler en España suele variar en función del tipo de negocio que se desempeña en las instalaciones, pudiendo variar entre 5 y 10-15 años (para bares y pequeños restaurantes) entre 15 y 25 años (para los grandes restaurantes y hoteles).
Las partes implicadas también pueden acordar el precio del alquiler libremente. Se acostumbra a acordar que éste será reajustado anualmente en la línea de lo establecido por el Índice de Precios al Consumo (IPC), publicado por las autoridades competentes de Gobierno.
Según la duración del contrato y el tipo de negocio, el contrato de alquiler también puede contemplar que la renta pactada se revise transcurrido un cierto periodo, para así actualizarla al índice de precios del mercado libre del momento.
Además, las partes pueden acordar que el arrendatario pague el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), mientras que el pago del Impuesto de Actividades Económicas (IAE) en concepto de la actividad debe ser soportado por el arrendatario.
El seguro del inmueble y el seguro por accidente también se suelen incluir en los contratos de alquiler.
Hay que tener en cuenta que, por más que las partes acuerden libremente cualquier tipo de garantía relacionada con los pagos de la renta de alquiler, en los alquileres comerciales se pide al arrendatario que entregue al propietario un depósito legal equivalente a la renta de dos (2) meses. El propietario debe depositar esta cantidad, por ley, en el organismo competente en cada comunidad.
Los alquileres comerciales están sujetos a un IVA del 16%.
ALQUILER DE UN NEGOCIO
Además de alquilar una propiedad, la legislación española también permite el alquiler del mero negocio, denominado “arrendamiento de industria”. Este tipo de alquiler está regulado por las disposiciones civiles generales sobre alquileres, así como por la libre voluntad de las partes. Normalmente, los alquileres de negocios llevan a contratos muy personalizados que centran su atención en la naturaleza específica del negocio y, particularmente, en los ingresos y gastos de explotación derivadas del negocio.
Esta práctica es bastante común en la industria hotelera, en la que el propietario del hotel suele alquilar el negocio al operador, estableciendo una renta que combina una parte fija y otra variable, dependiendo de los ingresos del negocio.
Los alquileres de negocios están sujetos a un IVA del 16%.
Durante el proceso de compra de un negocio, se advierte a los posibles compradores que busquen consejo oportuno por parte de profesionales y especialistas adecuados (como contables, abogados, valoradores, tasadores, agentes de negocio, agentes financieros, accionistas, etc).
La información contenida en esta sección de nuestra página web no obvia, en ningún caso, la necesidad de pedir consejo o averiguar la posible actualización de dicha información.
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