Kauf und Pacht in Spanien
Kauf und Pacht einer Immobilie oder eines Unternehmens in Spanien.
Der Kauf einer Kapitalanlage in Spanien ist eine Transaktion in zwei Schritten, die (i) einen gültigen Vertrag oder Titel voraussetzt und (ii) den effektiven Übergang des Eigentums/Objekts an den Käufer beinhaltet. Diese beiden Schritte können, müssen aber nicht gleichzeitig stattfinden. Obwohl die involvierten Parteien möglicherweise übereinkommen, dass die Kapitalanlage zu einem späteren Zeitpunkt den Besitzer wechselt, gibt die Existenz eines Kaufvertrages dem Käufer das gesetzliche Recht, die Anlage zu erwerben.
Der Kauf eines Unternehmens ist eine komplexere Transaktion, da dies üblicherweise die direkte Akquisition des Kapitals und der Verbindlichkeiten mit einschließt oder aber die indirekte Akquisition der Anteile der Firma, die das Unternehmen betreibt und in dessen Besitz es sich befindet.
Vor der Unterzeichnung eines gültigen und verbindlichen Vertrages wird je nach Komplexität üblicherweise ein Vorvertrag erstellt, um eine Exklusivität für die weiteren Vereinbarungen zu erwirken. Dies gibt dem Käufer die Möglichkeit, die rechtliche Lage der Immobilie oder des Unternehmens zu überprüfen und die Eignung des Objektes zu bewerten (“Due diligence”).
Die sogenannte Due diligence eines Objektes erfordert in der Regel die Prüfung einiger Sachverhalte: Beim Grundbuchamt muss eine Überprüfung des Besitztitels sowie der Gebühren erfolgen. Außerdem sind Mietstatus und Baurecht des jeweiligen Gebietes zu erfragen und es sollte in Erfahrung gebracht werden, ob das Objekt über alle Lizenzen verfügt, die für eine Betreibung des jeweiligen Unternehmens nötig sind. Darüber hinaus bedeutet Due diligence auch die sorgfältige Analyse der aktuellen Schuldenlast des derzeitigen Eigentümers. Des Weiteren ist zu prüfen, ob sämtliche Sozialabgaben sowie Körperschafts- bzw. Einkommensteuer (je nachdem ob es sich um ein Unternehmen oder eine Privatperson handelt) und sonstige entsprechende Abgaben ordnungsgemäß entrichtet wurden und ob der Eigentümer seinen Verpflichtungen in Bezug auf die Unternehmensstruktur und das geistige Eigentum nachkommt.
Während der Vorvertragsphase ist eine offizielle und schriftliche Interessensbekundung die übliche Methode, um das Vorhaben sowohl von Käufer- als auch Verkäuferseite zu bestätigen und die Bedingungen festzusetzen, denen die Folgeverhandlungen zu Grunde gelegt werden. Da eine Interessensbekundung das beidseitige Interesse an einem Geschäftsabschluss verbindlich bestätigt, empfiehlt es sich, festzulegen, welche Klauseln verbindliche Verpflichtungen und welche lediglich verhandelbare Vereinbarungen darstellen.
KAUF EINER IMMOBILIE
Der Immobilienkauf geht mit anderen Formen des Vorvertrages einher, die in Spanien zur Regel geworden sind.
Verkaufs- und Kaufverspechen
Beide Parteien können sich gegenseitig versprechen, einen Kaufvertrag für das entsprechende Objekt abzuschließen, wenn Sie in Bezug auf den Kaufpreis sowie das Objekt selbst übereingekommen sind. Der Bruch eines solchen Versprechens seitens eines der beiden Vertragspartner berechtigt keine der beiden Parteien die Eigentumsübertragung gerichtlich durchzusetzen, sondern nur zu (i) der Ausführung eines Kaufvertrages oder alternativ (ii) der Kündigung des Versprechens, einschließlich des Rechts, eine Entschädigung von der Gegenpartei zu verlangen.
Kaufoption
Durch die Gewährung einer Kaufoption verpflichtet sich der Verkäufer verbindlich, das Objekt unter den vereinbarten Konditionen zu veräußern, während dem Käufer die Option gewährt wird, die zwangweise Erfüllung des Vertrages jederzeit während eines festgesetzten Zeitpunktes zu fordern. Wenn der Käufer seine Option wahrnimmt, gilt diese zusammen mit dem unwiderruflichen Verkausversprechen des Verkäufers als Vertrag.
Wenn von Seiten des Käufers ein ernsthaftes Kaufinteresse besteht, können die involvierten Parteien die Vorvertragsphase überspringen und eine private Kaufvereinbarung treffen, in der sowohl die Kaufbedingungen als auch der Zeitpunkt der Eigentumsübertragung auf den Käufer festgelegt werden. Dieser Vertrag kann auch unter der Bedingung abgeschlossen werden, dass der Käufer oder Verkäufer zunächst gewisse Anforderungen erfüllt.
Eine weit verbreitete Art des Kaufvertrages ist der sogenannte “Contrato de Arras Penitenciales”, bei dem der Käufer dem Verkäufer eine Anzahlung anbietet – ein Prozentsatz des Kaufpreises (üblicherweise 10 %) – und die involvierten Parteien gewähren sich gegenseitig das Recht, den Kauf aufzuheben. Im Falle der Vertragsaufhebung durch den Käufer verliert dieser die als Anzahlung geleistete Summe, während im Falle der Vertragsaufhebung durch den Verkäufer der Verkäufer verpflichtet ist, dem Käufer das doppelte der als Anzahlung geleisteten Summe zurückzuerstatten.
Die Transaktion wird mit der Ausfertigung einer „notariellen Urkunde des Kaufs und Verkaufs“ („Escritura Pública de Compraventa“) abgeschlossen, die auch als effektive Eigentumsübertragung gilt.
Um eine Durchsetzbarkeit des Anrechts des Käufers vor Dritten zu ermöglichen, ist es üblich und äußerst empfehlenswert, die notarielle Urkunde beim Grundbuchamt registrieren zu lassen.
Hinsichtlich der Steuern ist festzuhalten, dass der Erwerb einer Immobilie direkt über einen Grundstücks- oder Bauentwickler (insofern der Entwickler das Objekt nicht während der letzten zwei Jahre ständig genutzt hat) und wenn es sich um ein Unternehmen oder eine Geschäftsperson handelt, mehrwertsteuerpflichtig ist. Der Standard-Mehrwertsteuersatz beträgt 16 % für Geschäftsimmobilien und 7 % für Wohnimmobilien.
Nachfolgende Käufe sind mehrwertsteuerfrei, unterliegen jedoch der Kapitalertragssteuer zu einem Satz von zwischen 6 % und 7 %, abhängig von dem autonomen Gebiet, in dem sich das Objekt befindet. Der Verkäufer kann diesen Freibetrag jedoch aufheben und Mehrwertsteuer verlangen, wenn der Käufer eine Geschäftsperson oder selbständig tätig ist (d.h. eine steuerpflichtige Person) und das Recht hat, jede Mehrwertsteuer abzuziehen. Die Kapitalverkehrssteuer wird vom Käufer geleistet und ist nicht erstattbar.
Die Übergabe von mehrwertsteuerpflichtigen Objekten ist auch umsatzsteuerpflichtig. Der Steuersatz beträgt 0,5 % bis 1,5 %, je nach Lage des Objektes.
Bei einer Übertragung eines städtischen Grundstücks muss der Verkäufer Steuern auf den Wertzuwachs des Grundstücks zahlen. Die Steuergrundlage wird als jährlicher Prozentsatz des offiziellen Katasterwertes des betreffenden Objektes zum Zeitpunkt der Übertragung berechnet. Der hier zutreffende Steuersatz hängt von der Gemeinde ab und liegt zwischen 10 % und 30 %.
KAUF EINES UNTERNEHMENS
Die Inhalte des Kaufvertrages hängen selbstverständlich davon ab, ob es sich um einen Kauf in Form eines Erwerbs der Aktien der Betreibergesellschaft oder aller bzw. eines Teils des Kapitals und der Verbindlichkeiten, die das Unternehmen selbst bilden, handelt.
Im Allgemeinen ist dies einerseits vom Ergebnis des Due-Diligence-Prozesses, andererseits von den seitens der Bank auferlegten Verpflichtungen und Bedingungen abhängig, die mit der Finanzierung des Unternehmens einhergehen. Üblicherweise hilft dies dem Käufer, eine Liste von Dingen zu erstellen, die sowohl vom Käufer als auch vom Verkäufer vor Abschluss erledigt werden müssen sowie Bedingungen und Gewährleistungen festzulegen, die vom Verkäufer verlangt werden.
In dem Fall, dass der Erwerb aus der Akquisition des Kapitals und der Verbindlichkeiten besteht, die das Unternehmen bilden, übernimmt der Käufer nach Absatz 72 des spanischen Steuergesetzes die Steuerschulden des ehemaligen Eigentümers. Ebenso ist in Absatz 44 des Arbeitsgesetzes festgelegt, dass Käufer und Verkäufer für einen Zeitraum von drei Jahren gemeinsam und einzeln für vergangene Verbindlichkeiten aus Arbeits- und Sozialversicherung haften.
Die nächsten Schritte können variieren. Üblicherweise einigen sich die involvierten Parteien hiernach auf einen privaten Kaufvertrag, wobei sie vor dem Abschluss Bedingungen (für jede der involvierten Parteien) definieren. Außerdem einigen sie sich über das zu übertragende Kapital und die entsprechenden Verbindlichlkeiten sowie die vom Käufer zu bestätigenden Bedingungen und Gewährleistungen und das entsprechende Schadenersatz-Verfahren im Falle einer falschen Darstellung. Darüber hinaus muss erwähnt werden, dass die Aufnahme von Darlehen und der Erwerb von Wertpapieren durch die Zielgesellschaft zum Zwecke der Finanzierung des Erwerbs ihrer Aktien durch Dritte nach spanischer Gesetzgebung untersagt ist.
Die involvierten Parteien schließen dann die Transaktion durch die Erstellung einer notariellen Urkunde über die Übertragung der Aktien der Gesellschaft oder ihres Kapitals und ihrer Verbindlichkeiten.
Er ist erwähnenswert, dass (i) der Erwerb der Aktien steuerfrei ist, es sei denn der Wert des Immobilienvermögens der Gesellschaft übersteigt 50 % des Gesamtkapitals. In diesem Falle, wird die Übertragung zu einem Wert von zwischen 6 % und 7 % über dem Verkaufspreis versteuert (Grunderwerbssteuer), während (ii) der Erwerb des gesamten Unternehmens selbst mehrwertsteuerpflichtig ist (zu 16 %) und Gebühren entstehen (zwischen 0,5 % und 1 %), es sei denn, der Käufer hat die Absicht, das Unternehmen weiter zu betreiben ohne jegliches mit dem Unternehmen verbundenes Kapital zu übernehmen. In diesem Fall wäre Umsatzsteuer zu dem oben genannten Satz zu zahlen.
PACHT EINER GEWERBLICHEN IMMOBILIE
Auf die Pacht einer Immobilie zu gewerblichen oder betrieblichen Zwecken wird unter spanischer Gesetzgebung verwiesen als “Pacht zu anderen Zwecken als dem Gebrauch als Wohnsitz”. Das spanische Gesetz sieht eine gesetzliche Struktur für Gewerbepachten vor, die in Kraft tritt, wenn keine besondere Vereinbarung zwischen den involvierten Parteien besteht. Es ist jedoch üblich, diese Regelungen durch Festsetzung der Bedingungen und Vorschriften des Pachtverhältnisses zu vermeiden.
Die gültigen Vorschriften für den Fall, dass keine Vereinbarung zwischen den Parteien geschlossen wurde, sind folgende:
(i) Die Pflicht des Vermieters, die Tauglichkeit des Gebäudes zu gewährleisten sowie die Pflicht des Mieters, das Gebäude stets in Stand zu halten.
(ii) das Verbot für den Mieter, Arbeiten am Gebäude durchzuführen.
(iii) die Freiheit, das Gebäude nach einer Mieterhöhung weiter- und unterzuvermieten.
(iv) das Recht des Mieters, den Kauf des Gebäudes abzulehnen.
(v) das Recht des Einzelhändlers, am Ende seiner Pachtzeit um den erlangten Geschäftswert, falls vorhanden, entweder seitens des Mieters oder Nachmieters entschädigt zu werden.
Die Pachtzeit kann von den Vertragsparteien frei verhandelt werden. Die in Spanien üblichen Pachtzeiten können unterscheidlich sein, da sie von der Art des Unternehmens abhängen, das in dem Gebäude geführt werden soll. Die übliche Pachtzeit beträgt daher zwischen 5 und 15 Jahre (z.B. bei Bars und kleinen Restaurants) oder 15 bis 25 Jahre (z.B. bei großen Restaurants und Hotels).
Die involvierten Parteien können auch frei über den Pachtzins entscheiden. In der Regel wird vereinbart, dass die Pacht jährlich dem aktuellen, von der jewiligen Behörde veröffentlichten Verbraucherpreisindex (Índice de Precios al Consumo, IPC) angepasst wird. Je nach Pachtdauer und Art des Unternehmens kann im Pachtvertrag auch eine Regelung enthalten sein, die die Anpassung des Pachtzinses nach einer bestimmten Laufzeit vorsieht, um ihn dem gegenwärtigen Marktwert anzupassen.
Ebenso können die Parteien vereinbaren, dass der Mieter die Grundsteuer entrichtet, während die Zahlung der auf die Tätigkeit des Mieters erhobene Gewerbesteuer dem Mieter obliegt.
Eine Sachversicherung sowie eine Versicherung gegen Schaden am Eigentum sind üblicherweise ebenfalls im Pachtvertrag enthalten.
Es muss erwähnt werden, dass während es den Parteien frei steht, eine Gewährleistungspflicht in Bezug auf die Pachtzahlung zu vereinbaren, bei einer gewerblichen Pacht der Mieter verpflichtet ist, dem Vermieter eine Kaution in Höhe von zwei (2) Monatsmieten zu leisten. Der Vermieter ist gesetzlich verpflichtet, diese Anzahlung bei den zuständigen Behörden vor Ort zu hinterlegen.
Gewerbliche Pachten unterliegen der gesetzlichen Mehrwertsteuer zu einem Satz von 16 %.
PACHT EINES UNTERNEHMENS
Neben der Möglichkeit, eine Immobilie zu pachten, um das zugehörige Unternehmen zu führen, besteht nach spanischem Recht auch die Option, den Betrieb selbst durch ein sogenanntes “arrendamiento de industria” zu pachten.
Diese Form der Pacht ist durch das allgemeine Zivilrecht und die Vereinbarungen zwischen den Parteien geregelt.
Die Pacht eines Betriebs führt in der Regel zu einem sehr individuellen Vertrag, der speziell auf die Beschaffenheit des Unternehmens ausgerichtet ist, besonders auf die Erträge und Betriebsausgaben dieses Unternehmens.
Diese Praxis ist üblich in der Hotelindustrie, wo der Hoteleigentümer in der Regel den Betrieb an den Betreiber verpachtet und eine Pacht festsetzt, die sowohl fixe als auch variable Elemente beinhaltet, je nach Leistung des Betriebs.
Die Pacht eines Betriebes unterliegt der gesetzlichen Mehrwertsteuer zu einem Satz von 16 %.
Im Zuge des Erwerbs eines Objektes wird potentiellen Käufern empfohlen, rechtzeitig die Beratung von Experten und Spezialisten in Anspruch zu nehmen (z.B. Anwälten, Steuerberatern, Wirtschaftsprüfern, Immobilienberatern, Gutachtern, Geschäftsvertretern, Finanzexperten, Maklern etc). Das Lesen dieser Rubrik der Internetseite schließt in keinster Weise die Notwendigkeit aus, eine solche Beratung in Anspruch zu nehmen und aktuelle Informationen anzufordern.
Christie + Co übernimmt keine Gewähr oder Haftung für etwaige Schäden, die dem Leser möglicherweise durch die Verfolgung eines Geschäftsprojektes oder durch eine andere Investition entstehen.
