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25 Sep 2008
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Hotelmarkt Bukarest: Gebremste Performance, großes Angebotswachstum: Marktanalyse von Christie + Co

Die Hotels in Bukarest mussten in den ersten sieben Monaten dieses Jahres einen Rückgang im RevPAR von 6,2 Prozent im Vergleich zum Vorjahr hinnehmen. Zu diesem Schluss kommt eine aktuelle Hotelmarktanalyse von Christie + Co, die auf Grundlage aktueller Daten von STR Global entwickelt wurde. STR Global ist der Marktführer im internationalen Hotel-Benchmarking. Die vorläufigen Zahlen für August 2008 zeigen ebenfalls einen Abwärtstrend der RevPAR-Zahlen von 16 Prozent im Vergleich zu 2007, welcher auf eine sinkende Auslastung von 12,1 Prozentpunkten zurückzuführen ist. Auch der Anstieg der Zimmerpreise von sechs Prozent konnte diese Entwicklung nicht ausgleichen.

Bukarest/München/London. Der Hotelmarkt in Bukarest wird maßgeblich vom Wochengeschäft bestimmt. Der Großteil der Nachfrage kommt dabei aus dem Ausland. An Wochentagen übersteigt die Nachfrage tendenziell das Angebot, so dass Besucher der rumänischen Metropole oft auf namenlose Privathotels unbestimmter Kategorie ausweichen müssen. Die Nachfrage von Freizeitreisenden ist derzeit noch begrenzt –Bukarest muss sich als Destination für Wochenendtrips erst noch beweisen. Obwohl die Stadt hohes Potenzial verspricht, muss die touristische Infrastruktur stark verbessert werden, wenn Bukarest eine Steigerung der Auslandsnachfrage erreichen will. Um diese Entwicklung weiter zu fördern, muss die rumänische Hauptstadt von den europäischen Herkunftsmärkten besser erreichbar sein, vor allem durch Billigfluglinien.

Trends in der Hotelmarkt-Performance

Die Diagramme zeigen auf Basis der von STR Global zur Verfügung gestellten Daten den stetigen Anstieg des RevPAR zwischen 2006 und 2007. Im Vergleich zum Vorjahr stieg der RevPAR 2007 um über zehn Prozent. Diese Entwicklung wird durch einen Anstieg der Auslastungszahlen um drei Prozentpunkte, gepaart mit einer Steigerung der durchschnittlichen Zimmerpreise um 5,3 Prozent, begünstigt.

Mit Ausnahme des Monats Dezember, als der Anstieg der Zimmerpreise zu gering war, um den Rückgang der Belegung auszugleichen, erlebten die Bukarester Hotels im Jahr 2007 einen von Monat zu Monat kontinuierlichen Anstieg des RevPAR. Vor allem in den Monaten mit hohem Geschäftsreiseaufkommen, konnten zweistellige Wachstumsraten erzielt werden. In den Spitzenmonaten April und Juni 2007 erreichte der RevPAR ein Plus von über 20 Prozent gegenüber dem Vorjahr.

Die Ergebnisse der ersten acht Monate im laufenden Jahr zeigen dagegen einen Abwärtstrend der Belegungszahlen. Der Anstieg der durchschnittlichen Zimmerpreise konnte deshalb den Rückgang des RevPAR nicht aufhalten.

Entwicklungen im Hotelangebot

Bukarest verzeichnete in den letzten Jahren ein starkes Wachstum an neuen Hotels. Vor allem in Bukarests Innenstadt, auch „Klein Paris“ genannt, sollen weitere Hotels eröffnen.

Der Eröffnungsreigen begann 2005 mit einem NH Hotel mit 78 Zimmern. Kurz darauf wurde das InterContinental Hotel nach umfangreicher Sanierung und Erweiterung um 100 Hotelzimmer wieder eröffnet. 2006 kam Accor mit dem 258 Zimmer großen Novotel an der berühmten Calea Victoriei auf denn Markt. Das K+K Hotel Elisabeta sowie das Tulip Inn bereicherten den Markt um 155 weitere Zimmer.

Während 2007 in Bezug auf neue Hotels ein eher ruhiges Jahr war, gab es 2008 bereits einige Hotelneueröffnungen. Ramada Plaza bescherte Bukarests aufstrebendem Geschäftszentrum im Norden der Innenstadt 300 neue Hotelzimmer. Radisson SAS eröffnete ein 424-Zimmer-Hotel an der Calea Victoriei im Herzen der Stadt. Das RIN Grand, Europas größtes Hotel, bietet nach seiner Erweiterung nun insgesamt 1.500 Zimmer und Apartments. Bis Jahresende sind noch zwei weitere Hoteleröffnungen geplant: Das Royal Hotel mit 100 Zimmern im Stadtteil Unirii und das Hotel Palace der Gruppe Africa Israel Hotels.

Das Angebot an neuen Hotels in Bukarest wird weiter kräftig steigen. Die Lithuania Europa Group kündigt bereits die Wiedereröffnung des sanierten Europa Royale an der Piata Unirii an. Das 4-Sterne-Hotel wird 80 Zimmer haben. Im Norden des Stadtzentrums soll ein weiteres Golden Tulip Hotel mit 144 Zimmern eröffnen. Beide Objekte werden voraussichtlich im Frühling 2009 eröffnet. Außerdem wird für 2009 die Wiedereröffnung des ehemaligen Continental Hotels – der „großen alten Hotel-Lady“ der Stadt – erwartet. Das Hotel wird derzeit renoviert und als Continental Grand Hotel mit 54 Zimmern und 5-Sterne-Standard seine Tore öffnen. Zusätzlich zu ihrem bereits bestehenden Hotel am Bucharest Convention Centre entwickelt Ramada Worldwide derzeit ein 100-Zimmer-Hotel der Marke Ramada Encore. Auch K+K Hotels hat sich in der Nähe der Piata Universatii einen Standort für ein weiteres Hotel mit bis zu 160 Zimmern in Bukarest ausgesucht.

2010 wird es dann einen regelrechten Hoteleröffnungs-Boom in Bukarest geben. Sema Parc, ein riesiger Businesspark unweit des Stadtzentrums mit Gewerbe-, Einzelhandels- und Wohnflächen, befindet sich derzeit in der Entwicklung. Dort ist ein 5-Sterne-Hotel projektiert, ein Betreiber für das 240-Zimmer-Objekt wird noch gesucht. Neben dem Radisson SAS wird das Casa Radio Aparthotel eröffnen. Es ist mit 120 Apartments auf Langzeitaufenthalte ausgerichtet. Im Westen der Stadt soll außerdem ein Tulip Inn mit 139 Zimmern entstehen.

Entwicklungen bei Hoteltransaktionen

Auch Christie ist auf dem rumänischen Hotelmarkt aktiv und beobachtet die aufstrebende Region mit großem Interesse. Die Transaktionsaktivitäten in Bukarest stecken mit zehn Deals seit 2005 allerdings noch in den Kinderschuhen. Eine der ersten Transaktionen war der Verkauf des Hotels Çismigiu, ein historisches Hotelgebäude, das zuletzt als Studentenwohnheim genutzt und von der spanischen Gruppe Hercesa für zwei Millionen Euro erworben wurde. Das Unternehmen investierte sechs Millionen Euro, um das Objekt in ein luxuriöses Apartmenthotel mit 63 Wohnungen und zusätzlicher Gewerbefläche zu verwandeln. Wenig später akquirierte die österreichische Gruppe K+K Hotels das Hotel Elisabeta für fünf Millionen Euro und nannte es in K+K Hotel Elisabeta um.

2006 veräußerte Accor das Novotel Bucharest City Centre auf „Sale-und-Leaseback“-Basis an die österreichische Sparkassen Immobilien AG für 29,5 Millionen Euro (circa 115.000 Euro pro Zimmer). Das war zum damaligen Zeitpunkt die höchste Summe, die in Bukarest je für ein Hotelzimmer gezahlt wurde. Übertroffen wurde dieser Preis nur fünf Monate später beim Verkauf des Golden Tulip Bukarest: Das 82-Zimmer-Hotel wurde von der israelischen Hotelgesellschaft Atlas Estates Limited für zwölf Millionen Euro bzw. 146.000 Euro pro Zimmer erworben. Zwei Monate nach dieser spektakulären Transaktion kaufte Metis Capital Real Estate Ltd. das Hotel Cerna mit 90 Zimmern zum Preis von 2,6 Millionen Euro und einem Zimmerpeis von rund 290.000 Euro.

Im August 2007 verkaufte der Romanian American Enterprise Fund das Golden Tulip Sky Gate Hotel an das österreichische Hotelunternehmen Warimpex für eine unveröffentlichte Summe. Einen Monat später wurde sodann die erste Portfolio-Transaktion in Bukarest abgeschlossen: Africa Israel Hotels akquirierte vier Hotels mit insgesamt 298 Zimmern zum Preis von 18 Millionen Euro, d.h. 60.000 Euro pro Zimmer. Die erworbenen Hotels sind das Central, Venice, Opera und das im Bau befindliche Palace.

Mit steigender Stabilität der osteuropäischen Investmentmärkte geht man für Bukarest bei dem auf Hotelimmobilien spezialisierten Beratungsunternehmen Christie + Co von einer steigenden Binnen- und Auslandsnachfrage aus. Diese Entwicklung wird auch weiterhin das Interesse von bedeutenden internationalen Hotelbetreibern wecken und damit einen Konkurrenzdruck schaffen, von dem Bukarest profitieren wird.

Sowohl in Bezug auf die Performance der Hotellerie als auch die Transaktionsaktivitäten ist Bukarest einer der aufsteigenden Sterne unter den Märkten Osteuropas, sind die Christie-Experten sicher.

Hinweis für die Redaktion

Christie + Co veröffentlicht auf Basis von Sekundärdaten und der Erfahrung lokaler Branchenexperten zweimonatliche Hotelmarktanalysen. Die Daten werden von STR Global zur Verfügung gestellt.