Institutionelle Dynamik auf dem französischen Gesundheitsmarkt

_{Bild: Französische Flagge, fotografiert von Anthony Choren für Unsplash}

Q: WAS IST IHR WICHTIGSTES FAZIT DES JAHRES 2025 FÜR SENIOR LIVING UND HEALTHCARE REAL ESTATE?

Im Jahr 2025 zeigte sich der französische Markt für Senior Living und Healthcare-Immobilien wieder widerstandsfähiger und stabilisierter. Das Gesamtinvestitionsvolumen lag bei etwas über 650 Millionen Euro und bestätigte, dass institutionelles Kapital trotz einer disziplinierten Preisumgebung selektiv aktiv bleibt. Obwohl die Transaktionsaktivität unter früheren zyklischen Höchstständen liegt, haben sich die Preise weitgehend stabilisiert – bei Nettoanfangsrenditen (inklusive Steuern) von 6,0 bis 6,5 %. Super-Prime-Assets im Großraum Paris wurden im Bereich von 5,0 bis 5,5 % gehandelt.

Das Vertrauen der Investoren ist schrittweise zurückgekehrt – insbesondere bei gut gelegenen, modernen Objekten, langfristigen Sale-and-Leaseback-Strukturen sowie etablierten Betreibern mit solider Governance und hohen Reporting-Standards. Frankreich profitiert weiterhin von tiefen inländischen Kapitalpools und wachsendem Interesse paneuropäischer Investoren. Die demografische Entwicklung, insbesondere das prognostizierte Wachstum der Bevölkerung ab 75 Jahren, stärkt die langfristige Investmentthese. Ein prägendes Thema des Jahres 2025 war die starke Nachfrage nach zweckgebundenen, ESG-orientierten Einrichtungen. Institutionelles Kapital fließt zunehmend in Immobilien, die regulatorische Anforderungen antizipieren, Energieeffizienzstandards erfüllen und eine residentenorientierte Gestaltung aufweisen. ESG-Compliance wird zunehmend als grundlegende Voraussetzung für langfristige Werterhaltung gesehen – nicht mehr als Differenzierungsmerkmal.

Gleichzeitig stehen operative Margen weiterhin unter Druck – bedingt durch Lohninflation, Personalknappheit und Restriktionen in der Refinanzierungsindexierung aus den Vorjahren. Mehr Berechenbarkeit und eine langfristige Angleichung der öffentlichen Refinanzierungsmechanismen an die Kostenstrukturen würden die Visibilität im Underwriting deutlich verbessern und risikoadjustierte Renditen erhöhen.

Q: WAS ERWARTEN SIE FÜR 2026 IM SENIOR-LIVING- UND HEALTHCARE-IMMOBILIENSEKTOR?

Für 2026 ist die Prognose verhalten positiv. Mit einer Normalisierung der Finanzierungsbedingungen dürfte das Transaktionsvolumen steigen. Investoren werden sich weiterhin auf Core- und Core-Plus-Strategien konzentrieren, die durch starke Betreiberkovenants getragen werden, während Portfoliooptimierungen und selektive Konsolidierungen anhalten dürften. Zudem wird erwartet, dass mehr Kapital in die Sanierung und ESG-getriebene Repositionierung älterer Bestände fließt.

Frankreich bleibt einer der am stärksten institutionalisierten Gesundheitsimmobilienmärkte Kontinentaleuropas. Mit zunehmender Transparenz und abnehmender makroökonomischer Volatilität dürfte die Allokation in diesen Sektor – insbesondere innerhalb langfristiger und infrastrukturaffiner Strategien – weiter steigen.

Q: WAS IST DAS GRÖSSTE MISSVERSTÄNDNIS DARÜBER, WAS DER SENIOR-LIVING- UND HEALTHCARE-IMMOBILIENSEKTOR TATSÄCHLICH BIETET, UND WIE KANN MAN ES VERBESSERN?

Ein hartnäckiges Missverständnis ist, dass die Pflegequalität in französischen Senioreneinrichtungen strukturell schwächer sei als in anderen europäischen Märkten. Dieser Eindruck wurde durch vereinzelte Reputationsereignisse und historisch begrenzte öffentliche Benchmarks verstärkt – im Vergleich zu Ländern wie Deutschland oder Großbritannien. In Deutschland bieten MDK-Prüfberichte strukturierte, öffentlich zugängliche Bewertungen; im Vereinigten Königreich veröffentlicht die Care Quality Commission detaillierte Einrichtungsbewertungen. Frankreich verfügte lange Zeit nicht über ein vergleichbares Maß an öffentlich zugänglicher, standardisierter Berichterstattung.

Dies ändert sich nun grundlegend.

Die Haute Autorité de Santé (HAS) betreibt seit langem einen strukturierten Evaluierungsrahmen für Krankenhäuser und Kliniken. Erst seit 2023 wird ein ähnlicher Rahmen auf den Sozial- und Medico-Sozial-Bereich – einschließlich Pflegeheime (EHPADs) – angewendet. Und erst seit September des vergangenen Jahres ist der vollständige Anwendungsbereich dieses Qualitätsrahmens offiziell veröffentlicht. Seitdem werden die ersten Qualitätsberichte für Pflegeheime schrittweise veröffentlicht.

Die bisher veröffentlichten Bewertungen sind besonders beruhigend: Von den derzeit verfügbaren Daten, die etwa die Hälfte der französischen EHPADs abdecken, erreichen rund 80 % der Einrichtungen die Noten A oder B – ein Zeichen für hohe Compliance und Qualitätsstandards. Bei führenden privaten Betreibern liegt der Anteil der A- und B-Bewertungen auf einem ähnlichen oder teils höheren Niveau; einige berichten sogar, dass bis zu 95 % ihrer Einrichtungen in diesen Kategorien bewertet wurden. Dies zeigt eine klare positive Korrelation zwischen institutioneller Governance, Größe und Pflegequalität.

Für Investoren wie auch Bewohner ist diese Entwicklung bedeutend. Die Ausweitung des HAS-Rahmens auf Pflegeheime verbessert die Transparenz und Vergleichbarkeit erheblich. Sie ermöglicht stärker datengestützte Qualitätsbewertungen und reduziert wahrnehmungsgetriebene Risiken. Mit dem weiteren Rollout im Jahr 2026 und der vollständigen Standardisierung der Berichterstattung dürfte Frankreich zunehmend das Transparenzniveau anderer reifer europäischer Gesundheitsmärkte erreichen.

Q: WELCHE GEMEINSAMEN MASSNAHMEN VON SHHA UND SEINEN MITGLIEDERN KÖNNTEN DEN MARKT AM EFFEKTIVSTEN VORANBRINGEN?

Um die weitere Institutionalisierung der Assetklasse zu fördern, wären mehr operative Transparenz – insbesondere in Pflegeheimen und im betreuten Wohnen, einschließlich Auslastungsraten – sehr hilfreich. Die Implementierung harmonisierter ESG- und Impact-Reporting-Standards würde die Vergleichbarkeit stärken und das Vertrauen der Investoren erhöhen. Darüber hinaus würde eine beschleunigte Bereitstellung grüner Finanzierungsinstrumente zur Modernisierung älterer Bestände die Nachhaltigkeitsziele des Sektors unterstützen. Ein fortlaufender politischer Dialog ist entscheidend, um eine nachhaltige Angleichung zwischen Refinanzierungsstrukturen und operativen Kosten zu gewährleisten. Diese Maßnahmen würden die infrastrukturähnlichen Eigenschaften des Sektors weiter festigen und langfristige Kapitalbildung fördern.

Q: MIT BLICK AUF 2040: WELCHE ENTSCHEIDENDEN SCHRITTE MÜSSEN HEUTE ERGRIFFEN WERDEN, DAMIT SENIOR LIVING UND HEALTHCARE REAL ESTATE ZU EINER INVESTIERBAREN, SKALIERBAREN UND SOZIAL NACHHALTIGEN ASSETKLASSE WERDEN?

Um die Skalierbarkeit sicherzustellen, den wachsenden Bedarf zu decken und die Investierbarkeit bis 2040 zu gewährleisten, sind heute klare und entschlossene Maßnahmen erforderlich. Eine deutliche Beschleunigung der ESG-Sanierungen und der Modernisierung alter Bestände wird essenziell sein. Öffentliche Finanzierungsmechanismen müssen strukturell an demografische Entwicklungen und Fragen der Leistbarkeit angepasst werden. Gleichzeitig sollten Modelle der integrierten Versorgung der nächsten Generation weiterentwickelt werden. Mit zunehmender Transparenz, starken demografischen Fundamenten und einem zunehmend institutionalisierten Betriebsumfeld ist der französische Markt für Senior Living und Healthcare-Immobilien gut positioniert, um seine Rolle als widerstandsfähige, langfristige Anlageklasse innerhalb europäischer institutioneller Portfolios weiter auszubauen.

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