La dynamique des acteurs institutionnels sur le marché français de la Santé.

Image: French flag, photographiée par Anthony Choren pour Unsplash

Q. QUELLE EST VOTRE PRINCIPALE CONCLUSION POUR 2025 CONCERNANT L'IMMOBILIER DÉDIÉ AUX SENIORS ET À LA SANTÉ ?

En 2025, le marché français de l'immobilier dédié aux seniors et à la santé a fait preuve d'une résilience renouvelée et d'une stabilisation. Le volume total des investissements a légèrement dépassé les 650 millions d’euros, confirmant que les capitaux institutionnels restent sélectifs malgré un environnement de prix rigoureux. Bien que l’activité transactionnelle reste inférieure aux pics cycliques précédents, les prix se sont largement stabilisés entre 6,0 % et 6,5 % de rendement initial net (droits compris), les actifs très haut de gamme dans le Grand Paris se négociant dans une fourchette de 5,0 % à 5,5 % de rendement initial net.

La confiance des investisseurs s'est progressivement rétablie, en particulier pour les actifs modernes bien situés, les montages de cession-bail à long terme et les opérateurs bien établis dotés de normes rigoureuses en matière de gouvernance et de reporting. La France continue de bénéficier d'importants réservoirs de capitaux nationaux et d'un intérêt croissant de la part des investisseurs paneuropéens. Son évolution démographique, notamment la croissance prévue de la population âgée de 75 ans et plus, vient étayer la thèse d'investissement à long terme. Une tendance marquante en 2025 a été la forte demande pour des établissements spécialement conçus et conformes aux critères ESG. Les capitaux institutionnels sont de plus en plus orientés vers des actifs qui anticipent les exigences réglementaires, respectent les normes de performance énergétique et intègrent une conception centrée sur les résidents. La conformité ESG est progressivement considérée comme fondamentale pour la préservation de la valeur à long terme plutôt que comme un élément de différenciation. Cependant, les marges d'exploitation restent sous pression en raison de l'inflation salariale, des pénuries de personnel et des contraintes d'indexation des remboursements héritées des années précédentes. Une plus grande prévisibilité et un alignement à long terme des mécanismes de financement public sur les structures de coûts renforceraient considérablement la visibilité en matière de souscription et amélioreraient les rendements ajustés au risque.

Q. QUELLES SONT VOS PRÉVISIONS POUR 2026 CONCERNANT LE MARCHÉ IMMOBILIER DES LOGEMENTS POUR SENIOR ET DES ÉTABLISSEMENTS DE SANTÉ ?

Pour 2026, les perspectives sont prudemment optimistes. Le volume des transactions devrait augmenter à mesure que les conditions de financement se normalisent. Les investisseurs continueront de privilégier les stratégies « core » et « core-plus », soutenues par des engagements solides de la part des exploitants, tandis que l’optimisation des portefeuilles et la consolidation sélective devraient se poursuivre. On s'attend également à une augmentation des investissements dans la rénovation et le repositionnement, guidé par les critères ESG, des actifs vieillissants. La France reste l'un des marchés de la santé les plus institutionnalisés d'Europe continentale. À mesure que la transparence s'améliore et que la volatilité macroéconomique s'atténue, l'allocation au secteur devrait progressivement augmenter dans le cadre des stratégies axées sur les revenus à long terme et les infrastructures.

Q. SELON VOUS, QUELLE EST LA PLUS GRANDE IDÉE RECUE CONCERNANT L’OFFRE SUR LES LOGEMENTS POUR SENIOR ET LES ÉTABLISSEMENTS DE SANTÉ, ET COMMENT POUVONS-NOUS Y REMÉDIER ?

Une idée reçue tenace veut que la qualité des soins dans les résidences pour personnes âgées en France soit structurellement inférieure à celle d’autres marchés européens. Cette perception a été influencée par des incidents isolés ayant nui à la réputation du secteur et par un manque historique de comparaisons publiques par rapport à des pays comme l'Allemagne et le Royaume-Uni. En Allemagne, les rapports d'inspection du MDK fournissent des évaluations structurées et accessibles au public, tandis qu'au Royaume-Uni, la Care Quality Commission publie des évaluations détaillées des établissements. La France, en revanche, a longtemps manqué d'un système équivalent de rapports standardisés et accessibles au public pour les maisons de retraite. Il est important de noter que la situation est en train d'évoluer.

La Haute Autorité de Santé dispose depuis longtemps d'un cadre d'évaluation structuré pour les hôpitaux et les cliniques en France. Cependant, ce n'est que depuis 2023 qu'un cadre similaire a été appliqué au secteur social et médico-social, y compris aux établissements d'hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD), et ce n'est que depuis septembre de l'année dernière que le champ d'application de ce cadre de qualité a été officiellement publié. Depuis lors, les premiers rapports d'évaluation des établissements d'hébergement pour personnes âgées dépendantes ont été progressivement rendus publics. La première vague d'évaluations publiées est particulièrement rassurante. D'après les données actuellement disponibles, qui couvrent environ la moitié des EHPAD français, environ 80 % des établissements évalués obtiennent une note A ou B, ce qui témoigne d'un niveau élevé de conformité et de qualité. Parmi les principaux opérateurs privés, la proportion de notes A et B est globalement constante et souvent supérieure à la moyenne, certains opérateurs indiquant que jusqu’à 95 % de leurs établissements sont notés A ou B. Cela démontre une corrélation positive entre la gouvernance institutionnelle, la taille et la qualité des soins. Du point de vue tant des investisseurs que des résidents, cette évolution est significative. L’extension du cadre de l’HAS aux établissements d’hébergement pour personnes âgées améliore considérablement la transparence et les capacités de benchmarking.

Ce système favorise une évaluation de la qualité des prestataires davantage fondée sur des données et réduit les risques liés aux perceptions. À mesure que le déploiement se poursuivra jusqu'en 2026 et que les rapports seront entièrement harmonisés dans l'ensemble du secteur, la France devrait progressivement s'aligner sur les niveaux de transparence observés sur d'autres marchés européens matures du secteur de la santé.

Q. QUELLES MESURES, PRISES CONJOINTEMENT PAR LA SHHA* ET SES MEMBRES, POURRAIENT CONTRIBUER LE PLUS EFFICACEMENT À FAIRE ÉVOLUER LE MARCHÉ ?

Afin de renforcer l'institutionnalisation de cette classe d'actifs, il serait utile d'améliorer la transparence opérationnelle dans les sous-secteurs des maisons de retraite médicalisées et des résidences autonomes, notamment en ce qui concerne les taux d'occupation. La mise en œuvre de normes harmonisées en matière de reporting ESG et d'impact renforcerait également la comparabilité et la confiance des investisseurs. En outre, l'accélération des solutions de financement vert visant à moderniser les actifs existants soutiendrait les objectifs de durabilité du secteur. Un dialogue politique continu est essentiel pour garantir une adéquation durable entre les cadres de remboursement et les structures de coûts d'exploitation. De telles mesures renforceraient les caractéristiques de type infrastructurel du secteur et favoriseraient la formation de capital à long terme.

Q. À L'HORIZON 2040, QUELLES MESURES DÉCISIVES PRISES AUJOURD'HUI POURRAIENT CONTRIBUER À FAIRE DE L'IMMOBILIER DÉDIÉ AUX SENIOR ET AUX SOINS DE SANTÉ UNE CLASSE D'ACTIFS ATTRACTIVE POUR LES INVESTISSEURS, ÉVOLUTIVE ET SOCIALEMENT DURABLE ?

Pour garantir l'évolutivité nécessaire afin de répondre à la demande et assurer une attractivité durable pour les investisseurs jusqu'en 2040, des mesures décisives s'imposent dès aujourd'hui. Il sera essentiel d'accélérer la mise en conformité ESG et la modernisation du parc immobilier vieillissant. Les mécanismes de financement public doivent être structurellement alignés sur les réalités démographiques et les considérations d'accessibilité financière. Parallèlement, il convient de poursuivre le développement de modèles de soins intégrés de nouvelle génération. Grâce à une transparence accrue, à des fondamentaux démographiques solides et à un environnement opérationnel de plus en plus institutionnalisé, l'immobilier dédié aux seniors et aux soins de santé en France est bien placé pour consolider son rôle de classe d'actifs résiliente et génératrice de revenus à long terme au sein des portefeuilles institutionnels européens.

*SHHA : Senior Housing & Healthcare Association

Pour lire le rapport complet (en anglais): Cliquez ici